TVA sur la marge en cas d’achat-revente de terrains à bâtir

Les questions portaient sur :

• la condition liée au régime sous lequel le terrain a été acquis (1) ; et
• la condition d'identité entre bien acquis et bien cédé (2).

Ces questions avaient été posées dans le cadre d'une affaire portant sur le régime de TVA applicable à la revente, par un lotisseur à des particuliers, de terrains à bâtir issus de la division parcellaire et de la viabilisation de terrains non bâtis.  

1. Modification du régime de TVA sur la marge sur l’acquisition de terrains à bâtir

La Cour estime que le régime de taxation sur la marge est applicable aux seules opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque leur acquisition :

• a été soumise à la TVA, sans que l'assujetti-revendeur ait eu le droit de déduire cette taxe ; et,
• n'a pas été soumise à la TVA mais que le prix auquel l'assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui aurait été acquitté en amont par le vendeur initial.

Ainsi, pour les besoins de l’application du régime de la TVA sur marge, il deviendrait impératif dans certaines situations de rechercher le régime d’acquisition du vendeur initial, ce qui, en pratique, revient à restreindre le champ d’application de la TVA sur la marge sur les ventes de terrain à bâtir.   En déterminant ainsi le champ d’application de la TVA sur la marge applicable aux cessions de terrains à bâtir, la Cour refuse le régime de la TVA sur la marge dans tous les autres cas où l’acquisition initiale n’a pas été soumise à TVA, il en est ainsi par exemple :

• en cas de revente d'un terrain acquis auprès d'un particulier qui se borne à gérer son patrimoine privé sans que cette cession s'inscrive dans le cadre de la réalisation d'une activité économique (acquisition hors champ d'application de la TVA) ; ou
• en cas de revente d'un terrain non bâti acquis en exonération de TVA.

En raison des incidences de la position de la Cour sur le régime de la TVA sur la marge applicable aux ventes de terrains à bâtir, le député Romain Grau a posé, en date du 9 novembre 2021 une question au gouvernement sur l’opposabilité et donc l’application de la doctrine administrative sur les opérations de cessions en cours et notamment pour celles dont les promesses de cession sont déjà signées.    

2. Condition d'identité entre le bien acquis et le bien cède limitée à la qualification juridique

La Cour estime que l'article 392 de la directive TVA exclut l'application du régime de la TVA sur la marge aux opérations de livraison de terrains acquis non bâtis et qui sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur vente par l'assujetti-revendeur, des terrains à bâtir au sens de la législation nationale. La Cour confirme ainsi la position prise précédemment par le Conseil d'État et par la doctrine administrative sur la nécessité d’une identité de qualification juridique au regard de la définition du terrain à bâtir entre le bien acquis et le bien revendu pour l'application du régime de la marge. Ainsi, tout en insistant sur l‘identité juridique du bien entre son acquisition et sa revente, il n’en demeure pas moins que la Cour n’impose pas l’identité physique du bien. De fait, la division d’un terrain à bâtir en lots et son aménagement au moyen d’opérations de raccordement aux réseaux d'électricité, de gaz, d'eau, et autres réseaux entre l’acquisition et la revente ne sauraient donc avoir pour conséquence le changement de sa qualification juridique en « bâtiment », en tant que construction fixée au sol au moyen, notamment, de fondations.  

Dès lors que le terrain nu en cause reste qualifié de terrain à bâtir au moment de la revente, c'est-à-dire de terrain destiné à être bâti, le régime de taxation sur la marge est applicable.  

  Gilles BAZAILLE et Yann ROULEUX, avocats associés de la ligne de service Fiscalité d’Aklea, sont à vos côtés pour vous assister et répondre à vos interrogations en matière de fiscalité immobilière.

L’équipe fiscale - 24 novembre 2020