L’apparition de l’épidémie de Covid-19 a entrainé des conflits entre preneurs et bailleurs de locaux commerciaux, les premiers s’opposant au paiement des loyers du fait des mesures restrictives d’exploitation et les seconds exigeant leur paiement.
Deux ans après les premières mesures de confinement, imposant la fermeture des commerces non nécessaires à la vie de la nation, le débat demeure.
Loyer exigible ou non-exigible ?
Le contentieux s’est rapidement cristallisé autour de différentes notions.
- L’obligation de paiement n’est pas insurmontable !
Certains preneurs ont tenté de se prévaloir de l’existence d’un « cas de force majeure » résultant de l’impossibilité d’exploiter leur activité.
La position des juges du fond semble être claire sur ce point : « cependant, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Aa. 2014, IV, n° 118) ; qu'en effet, la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation ; que l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur ; qu'elle n'est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse » (CA Paris 8 juillet 2021 n°21/02296 et, dans le même sens, CA Aix-en-Provence, 6 janvier 2022 n° 20/11979 ; CA Paris, 17 novembre 2021, n° 21/03569 ; CA Nîmes 2e ch. sect.B, 4 mars 2022, n°21/01389 ; CA Caen, 21 octobre 2021, n°21/00882 ; CA Lyon 11 mai 2021, n°20/04368, CA Riom, 2 mars 2021 n°20/01418 ; CA Lyon, 31 mars 2021, n°20/05237 ; CA Paris, 2 juin 2021, n°20/17808 ; CA Paris, 12 mai 2021, n°20/17489 ; CA Montpellier, 6 mai 2021, n°20/03944).
- Le fait du prince rapidement évincé
Pour justifier l’absence de paiement des loyers relatifs aux périodes de fermetures des commerces, certains preneurs ont tenté d’invoquer, en vain, le « fait du prince » résultant des mesures restrictives prises dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de COVID-19.
Cet argument a été rapidement évincé.
En premier lieu, le « fait du prince » relève des rapports entre personne morale de droit public et son cocontractant :
« S'agissant enfin du moyen pris du fait du prince, il convient de relever que cette théorie jurisprudentielle concerne les rapports entre une personne morale de droit public et son cocontractant, ce qui n'est pas le cas de l'espèce. » (CA Grenoble, 5 novembre 2020, n°16/04533).
En tout état de cause, et tout comme le cas de force majeure, le preneur ne peut justifier de l’impossibilité de régler les loyers (en ce sens notamment, CA Paris, 7 mai 2021, n°20/15102).
- L’impossibilité d’exploiter n’est pas imputable au bailleur
L’exception d’inexécution a été l’une des nouveautés consacrées par la réforme du droit des obligations intervenues par ordonnance du 10 février 2016 (n°2016-131).
Elle n’a pas manqué d’être également au cœur des conflits survenus entre les preneurs et les bailleurs des baux commerciaux relatifs aux loyers concernés par les mesures restrictives d’exploitation.
Partiellement accueillie, il semblerait toutefois que la majorité des décisions rendues à ce jour rejettent cette prétention, considérant que le caractère inexploitable du local n’est pas imputable au bailleur.
Ce faisant, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible :
« La cour constate que les diverses mesures législatives et réglementaires prises suite à l'épidémie liée au virus Covid 19 ne peuvent en rien être imputables aux bailleurs. Il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, concernant l'aptitude juridique des lieux à être donnés à bail » (CA Grenoble 1e juillet 2021, n°20/03802) ;
« le preneur est bien en possession des locaux loués, et dès lors le bailleur a bien exécuté son obligation de délivrance.
En outre, l'impossibilité temporaire d'exploitation ne résulte que de décisions politiques sur lesquelles le bailleur n'a aucune prise, celui-ci n'étant aucunement impliqué par une impossibilité temporaire d'exploitation qui ne résulte aucunement de son fait » (CA Lyon 11 mai 2021, n°20/04368) ;
« les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition de la société Réside Etudes Apparthôtels, laquelle n'invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conformes à la destination contractuelle (…) La fermeture administrative de la résidence de tourisme, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l'épidémie de Covid-19, n'est pas le fait des bailleurs qui, pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance » (CA Paris 4 mars 2022 n°21/11534) ;
(Et dans le même sens, notamment, CA Grenoble, 5 novembre 2020, n°16/04533, CA Paris 8 juillet 2021 n°21/02296 et CA Lyon, 31 mars 2021, n°20/05237).
- La fermeture du local caractérise une perte partielle juridique du bien
La perte de la chose louée commence à faire sa place de manière quasi unanime devant les juridictions.
Rappelant constamment que la perte de la chose peut être matérielle ou juridique, totale ou partielle, les juges sont de plus en plus enclins à considérer que les loyers échus pendant les périodes de mesures de fermetures administratives ne seraient pas dus ou, à tout le moins, caractérisent une contestation sérieuse faisant obstacle à la condamnation au paiement de sommes provisionnelles.
Cette perte juridique partielle de la chose louée résulte de l’impossibilité d’user du local conformément à sa destination.
A ce titre, la faute du bailleur est totalement indifférente, la prétention est donc recevable indépendamment de tout grief qui lui serait imputable.
« la société Aux délices a subi une perte à tout le moins partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni en jouir ni en user conformément à sa destination essentielle pendant la période courant du 17 mars 2020 au 15 juin 2020, l'absence de toute faute du bailleur étant indifférente. » (CA Paris 1e décembre 2021 n°21/01632) ;
« Il est constant que la perte de la chose peut être assimilée à l'impossibilité d'user des locaux en raison d'un cas fortuit au sens de cet article (Civ. 3e, 30 avr. 1997). De même, la perte de la chose louée est établie lorsque le locataire est dans l'impossibilité de l'utiliser par suite de l'application d'une disposition légale intervenue en cours de bail (Civ. 3e, 12 mai 1975).
Il est tout aussi constant que la perte peut être matérielle ou juridique. L'article 1722 précité peut s'appliquer, sans qu'il y ait eu détérioration matérielle, dès lors que le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de l'immeuble, d'en faire usage conformément à sa destination » (TJ La Rochelle, 23 mars 2021, n° 20/02428) ;
Et, en ce sens, CA Paris, 4 mars 2022, n°21/11534, CA Paris 8 juillet 2021 n°21/02296, CA Paris, 2 juin 2021, n°20/17808, CA Paris, 12 mai 2021, n°20/17489, CA Paris, 29 septembre 2021, n°21/00544, CA Paris, 7 mai 2021, n°20/15102, CA Douai, 8ème Ch., Section 3, 16 décembre 2021, nº 21/03259, CA Rennes, 5ème Ch., 17 novembre 2021, nº 21/00662, CA Versailles 4 mars 2021 n°20/02572 ; CA Paris, 17 novembre 2021, n° 21/03569.
Certaines juridictions n’ont pas manqué d’aller jusqu’à considérer que toutes les mesures restrictives d’exploitation devaient être prises en comptes pour estimer le montant des loyers exigibles au titre des périodes affectées par lesdites mesures (notamment, TJ Toulouse, pôle civil, 1e juillet 2021).
A noter que certaines décisions demeurent divergentes (CA Nîmes 2e ch. sect.B, 4 mars 2022, n°21/01389 ; CA Grenoble 1e juillet 2021, n°20/03802 et CA Lyon, 31 mars 2021, n°20/05237).
Si la perte partielle du local loué est très majoritairement reconnue par les juges, des divergences demeurent.
La Cour de cassation n’a pas encore été amenée à se prononcer à ce sujet. Une telle décision pourrait être l’occasion de clore le débat et permettre aux parties de se positionner sur l’exigibilité des loyers.
On ne saurait, à minima, que conseiller de tenter de régler amiablement ce différend, le principe de bonne foi étant au cœur de toute relation contractuelle :
« En l’espèce seul doit être examiné le principe de bonne foi qui doit présider à l’exécution d’un contrat » (Tribunal de commerce Paris, 11 décembre 2020, RG 2020035120).
L’équipe Distribution Aklea
